Quel régime d’imposition choisir pour une location meublée ?
Louer un bien meublé est une activité qui ne relève pas de l’imposition sur les revenus fonciers. Ce sont en effet, les Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC) qui sont pris en compte dans le cadre de l’imposition. Il y a donc des règles fiscales à connaître pour réaliser une déclaration en bonne et due forme.
Le régime fiscal micro-BIC : définition, avantages et inconvénients
Les particuliers qui veulent se lancer dans un projet de location meublée dans un bâtiment neuf sont automatiquement intégrés au régime micro-BIC lorsque les recettes locatives restent inférieures à 72 600€ par an.
Pour ajouter vos recettes locatives lors de votre déclaration de revenus de l’année, vous devez remplir le formulaire 2042-C-PRO et notamment indiquer votre numéro de SIRET ainsi que le montant de votre Chiffre d’affaires annuel.
Avantages
Lors du calcul des impôts, ce régime vous fait profiter d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs.
De plus, pour faciliter les démarches administratives et de gestion, en régime micro-Bic vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité analytique et vous pouvez même bénéficier d’une exonération de cotisations sociales.
Si vous remplissez une des 2 conditions suivantes, vous pouvez même être exonéré d’impôt sur votre location meublée :
- Le bien loué fait partie intégrante de votre résidence principale et vous proposez un loyer modéré
- Si vous recevez une clientèle de passage au sein de votre résidence principale et que les recettes brutes de vos locations en court-séjour ne dépassent pas 760€ par mois.
Inconvénients
Avec ce régime fiscal, les propriétaires n’ont pas la possibilité de déduire les charges réelles liées à leur bien en location (charges locatives + charges de copropriété + taxes en tous genres + coût des travaux et de l’entretien…)
Le régime fiscal réel : définition, avantages et inconvénients
S’il est considéré comme plus complexe, le régime fiscal réel peut être avantageux pour certains propriétaires. Ce type d’imposition est appliqué à tous les loueurs d’un bien meublé dès lors que le chiffre d’affaires est supérieur à 72 600€.
Avantages
Parmi les points forts de ce régime d’imposition, on peut sans conteste mentionner la possibilité de déduire les charges (frais de notaires, intérêts d’emprunt immobilier, travaux d’amélioration et d’entretien, impôts locaux, frais de gestion et d’assurance …). Lorsque vous réaliserez votre déclaration, vous additionnerez d’abord tous les loyers perçus. Puis vous pourrez déduire vos charges avec leur montant réel.
Ainsi, si vos charges dépassent les 50% de vos revenus locatifs, il est préférable d’abandonner le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire, pour s’orienter vers le régime réel qui deviendra plus attrayant financièrement parlant. Cela vous permet de prendre en compte vos coûts d’amortissement pour faire baisser vos recettes locatives.
Inconvénients
Plus complexe que le premier régime fiscal, louer un meublé en régime réel impose aux propriétaires de mettre en place un plan d’amortissement et de tenir une comptabilité. En effet, en remplissant votre déclaration n°2033, vous devez joindre un bilan comptable ainsi qu’un tableau d’amortissements et d’immobilisation, mais aussi un relevé de provisions.
Pour vous accompagner et éviter les erreurs, vous pouvez bien entendu faire appel à un comptable ou à un organisme de gestion agréé par l’Etat. Cela représente un coût supplémentaire, mais peut vous éviter des complications vis-à-vis de l’administration fiscale.
Les locations meublées spécifiques
Certaines locations meublées de type saisonnières peuvent être soumises à des règles d’imposition spécifiques. En effet, en règle générale une location saisonnière sera imposée à partir des mêmes règles fiscales que le régime micro-BIC (50% d’abattement si recettes inférieures à 72 600€).
Toutefois, des exceptions existent. Les locations de type chambres d’hôtes, gîtes ruraux et les meublés de tourisme classés disposent de leurs propres règles d’imposition. Ces locations peuvent générer jusqu’à 176 200€ de recettes annuelles et profitent d’un abattement de 71%.
Les différences majeures entre LMNP et LMP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Le statut de loueur en meublé non professionnel constitue le statut par défaut pour tout propriétaire d’un bien immobilier souhaitant se lancer dans un projet de location meublée.
En tant que LMNP on peut choisir l’un ou l’autre des régimes fiscaux cités précédemment.
Autre avantage du statut LMNP, vous échappez au plafonnement des niches fiscales.
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
Pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), il est nécessaire de remplir les 2 conditions suivantes :
- Vos recettes annuelles (loyers + charges) liées à votre activité de location doivent être supérieures à 23 000 euros
- Les bénéfices que vous tirez de l’activité locative sont supérieurs aux autres revenus globaux liés à l’activité de votre foyer fiscale
En LMP, les règles à respecter sont strictes et vous êtes soumis aux charges sociales. Cependant, ces désagréments sont vite oubliés face au système de déduction et d’exonération très avantageux :
- En cas de déficit (hors amortissements), vous pouvez profiter de déductions sur votre revenu global annuel. L’éventuel déficit peut même être étalé sur les années suivantes. Une option intéressante pour limiter votre imposition.
- Lors de la vente d’un bien à usage locatif en LMP, le fisc considère que vous relevez du système des plus-values professionnelles. Si votre activité locative a plus de 5 ans et que vos recettes annuelles n'excèdent pas 90 000€ vous avez le droit à une exonération totale d’impôts (exonération partielle entre 90K et 126K) sur les plus-values de sa vente immobilière.
- En règle générale, les biens loués sont inclus dans l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cependant, si vous n’exercez pas d’activité à temps plein et que l’activité de location génère la plus grande partie de vos revenus, alors vous ne dépendrez plus de l’IFI. Pour en bénéficier, demandez l’avis d’un comptable.
Les autres taxes à prendre en compte dans votre projet de location meublée
La Contribution économique territoriale (CET)
Pour l’administration fiscale, la location d’un meublé (longue durée ou court-séjour) est une activité économique et est donc soumise à la Contribution Économique et Territoriale (CET) pour les particuliers comme pour les professionnels.
La CET comprend la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ainsi que la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE).
La taxe foncière
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier qu’il s’agisse de sa résidence principale ou d’un bien en location. Si besoin, il peut demander une participation concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en incluant ce coût dans les charges et en le mentionnant dans le contrat de bail.
La taxe d’habitation
La taxe d’habitation est généralement payée par la personne qui occupe les lieux au 1er janvier de l’année. C’est donc au locataire de s’en acquitter à moins que le propriétaire loge au même endroit ou, profitant du bien en dehors des périodes de location (locations saisonnières).
La taxe de séjour
La plupart des villes considérées comme touristiques mettent en place une taxe de séjour sur divers types d’hébergement (hôtel, meublé de tourisme…). Le montant de cet impôt oscille entre 1% et 5% du loyer par nuitée et par personne. C’est le loueur qui paye cette taxe à sa commune après l’avoir prélevé à ses locataires (souvent des vacanciers).
La CSG et autres prélèvements sociaux
En complément de l’impôt sur le revenu, l’argent gagné grâce à la location meublée et autres bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont considérés comme revenus du patrimoine. Ils sont d’ailleurs imposés comme tels via la CSG (Contribution Sociale Généralisée), la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) et le Prélèvement de Solidarité.
En réunissant ces différentes taxes, on atteint un taux d’imposition global de 17,2%.
La TVA
Une personne qui exerce une activité de location meublée sera assujettie à la TVA dès lors qu’elle proposera au minimum 3 des 4 prestations suivantes :
- Petit déjeuner
- Nettoyage et entretien des locaux
- Fourniture du linge de maison (draps, linge de toilette…)
- Accueil ou réception des locataires
Dans ce cas de figure, il vous est possible de faire marcher le régime de TVA pour déduire la TVA liée à vos prestations ou les achats relevant de votre activité.
Si vous n’êtes pas à l’aise avec les aspects législation, gestion et commercialisation de votre location courte durée ce n’est pas un souci ! HostnFly peut vous accompagner dans toutes vos démarches liées à la location de meublé de tourisme ! Découvrez les services de conciergerie HostnFly et mettez votre bien en location en toute sérénité.
