Vous souhaitez louer votre résidence principale :
Vous êtes propriétaire : Vous n'avez pas besoin d'autorisation préalable
Louer sa résidence principale à une clientèle de passage ne requiert en effet aucune déclaration ou autorisation. Vous n'avez pas besoin de prévenir la mairie de votre activité saisonnière.
En copropriété, nous vous conseillons de regarder si le règlement de la copropriété mentionne un encadrement de la location courte durée.
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Vous êtes locataire : Vous avez besoin de l'accord écrit de votre propriétaire
Les locataires qui sous-louent leur logement doivent obtenir une autorisation écrite de leur bailleur. Dans le cas contraire, le bail peut être résilié de plein droit par le propriétaire, qui peut également assigner l'occupant en justice et lui faire payer des dommages et intérêts. Le montant touché par le locataire doit être inférieur ou égal au prorata de son loyer pour le nombre de jours loués.
De plus, une restriction particulière vise les locataires de logements sociaux. La loi leur interdit de faire de la sous-location, sous peine d'expulsion.
Dans les deux cas : 120 jours maximum
Un couple qui vit chacun dans son propre appartement ne peut pas choisir d'en occuper un seul et de conserver l'autre pour le louer toute l'année aux touristes. La loi impose une limite de quatre mois, ou 120 jours par an, consécutifs ou non, à cette activité censée rester occasionnelle. Plus précisément, un logement n'est plus une résidence principale s'il est occupé moins de huit mois dans l'année.
Tant que cette limite est respectée, le loueur conserve sa liberté. Rien ne l'empêche d'accueillir une clientèle de passage une semaine en février, trois semaines en juillet-août puis une autre semaine en décembre par exemple. De même, il peut héberger des touristes durant toutes les grandes vacances de juillet-août « non-stop », s'il le souhaite et y parvient.
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Cas particuliers
Bien que la règle générale soit de 120 jours maximum, certaines villes ont mis en place des réglementations spécifiques. Dans certaines zones, ce seuil est abaissé à 90 jours, voire moins. Ces restrictions locales sont souvent motivées par la volonté de préserver l'équilibre du marché locatif et de lutter contre la pénurie de logements. Il est donc essentiel de se renseigner auprès de la mairie de la commune où se situe votre logement afin de connaître les règles applicables.
Vous souhaitez louer votre résidence secondaire :
Cette configuration est légale mais beaucoup plus complexe car il faut déclarer le bien en meublé du tourisme.
Déclaration en meublé de tourisme
La déclaration en mairie est une étape obligatoire pour toute location de meublé de tourisme, quelle que soit la commune. Vous pouvez télécharger le formulaire de déclaration en ligne ici et l'adresser au maire de votre commune. Cette déclaration doit préciser les périodes de location ainsi que les informations essentielles sur le logement. Le défaut de déclaration peut entraîner une amende de 450 euros.
Il est important de vérifier si le règlement de copropriété autorise la location de meublés de tourisme. Un arrêt de la Cour de cassation du 8 juin 2011 précise que si la copropriété accepte l'exercice d'une profession libérale (comme un cabinet médical), elle ne peut pas interdire la location meublée de courte durée, car ces deux activités sont considérées comme ayant des nuisances similaires.
Dans certaines villes, une autorisation de changement d'usage du logement est également requise. Cette autorisation temporaire est obligatoire à Paris, dans la petite couronne parisienne, dans les villes de plus de 200 000 habitants, et dans celles de plus de 50 000 habitants situées en zones dites "tendues". À Paris, Lyon et Marseille, la demande d'autorisation doit être adressée à la mairie d'arrondissement. L'autorisation étant temporaire, une nouvelle demande doit être faite à son expiration pour poursuivre l'activité. Le non-respect de cette obligation peut entraîner une amende de 25 000 euros, ainsi qu'une astreinte (amende journalière) de 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu'à régularisation de la situation.
Dans les villes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne, l'autorisation de changement d'usage est soumise à une condition de compensation. Cette mesure vise à compenser la perte de logements d'habitation principale due à la transformation en meublés de tourisme. Le propriétaire doit alors :
- Proposer la transformation de locaux non habitables (commerces, bureaux) en logements.
- Acheter un titre de compensation auprès d'un tiers (par exemple, un bailleur HLM) qui transformera des locaux en logements.
Ces opérations de compensation représentent un coût important. Les prix sont librement négociés entre acheteur et vendeur, mais à Paris, il faut compter en moyenne entre 1 500 et 3 000 euros par mètre carré selon les arrondissements.
À Paris, la compensation doit se faire à surface égale (par exemple, 25 m² de logement pour un meublé de tourisme de 25 m²). Toutefois, dans les secteurs les plus touristiques, cette exigence est doublée, et il faut créer une surface habitable de 50 m². La compensation doit obligatoirement être effectuée dans le même arrondissement que le meublé de tourisme.
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Obligation de déclarer votre logement en mairie
La location d'un meublé de tourisme, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire, implique une obligation de déclaration auprès de la mairie de la commune où se situe le logement. Cette démarche est essentielle et doit être effectuée au moyen d'un formulaire de déclaration Cerfa, disponible en ligne ou auprès de votre mairie. Il est important de noter que cette déclaration est obligatoire, quelle que soit la durée de la location. Le non-respect de cette obligation peut entraîner une amende de 450 euros.
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Les obligations fiscales
Déclaration de revenus
Les loueurs, propriétaires comme locataires, doivent intégrer les loyers encaissés dans leur déclaration de revenus. La loi de finances rectificative pour 2016 a clarifié les choses en la matière, en précisant que tous les loueurs relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les loueurs sont soumis au régime micro-BIC et bénéficient d'un abattement de 50 % sur les recettes encaissées tant qu'elles ne dépassent pas 32.900 euros. Au-delà de ce seuil, le régime réel d'imposition (déduction des charges pour leur montant réel, sans abattement forfaitaire) s'applique. À noter que les meublés de tourisme, classés comme tel, font l'objet d'une fiscalité particulière, et notamment d'un abattement forfaitaire de 71 % sur les loyers encaissés lorsqu'ils ne dépassent pas 82.200 euros par an.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2017, les plateformes de location en ligne (telles qu'Airbnb, Booking.com, etc.) sont tenues de transmettre aux utilisateurs un relevé annuel de leurs revenus locatifs. Ce relevé récapitule les transactions enregistrées et facilite la déclaration de ces revenus auprès de l'administration fiscale. Cette obligation s'applique aux transactions effectuées depuis le 1er juillet 2016.
Par ailleurs, dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2016, une mesure a été votée concernant la déclaration automatique des revenus des utilisateurs par ces plateformes. Cette mesure est entrée en vigueur en 2019. Depuis lors, les plateformes de location transmettent directement à l'administration fiscale les revenus locatifs de leurs utilisateurs, simplifiant ainsi le processus de déclaration et renforçant le contrôle fiscal dans ce secteur.
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Cotisations sociales
La loi de finances rectificative pour 2016 a introduit des changements concernant les cotisations sociales pour les loueurs de meublés de tourisme. Désormais, les loueurs dont l'activité de location meublée de courte durée génère des revenus annuels supérieurs à 23 000 euros sont tenus de s'affilier au régime social des indépendants (RSI, devenu depuis la Sécurité Sociale des Indépendants ou SSI) et de verser des cotisations sociales. En dessous de ce seuil, les loueurs occasionnels ne sont pas concernés par cette obligation.
Il est important de noter que les loueurs ayant un statut professionnel, c'est-à-dire ceux qui sont inscrits au registre du commerce et des sociétés en tant que loueurs professionnels et dont les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 euros, tout en étant supérieures à leurs revenus professionnels, peuvent bénéficier d'exceptions à ces cotisations.
Les plateformes de location ont un rôle à jouer dans ce dispositif. Elles peuvent accompagner les loueurs dans leurs démarches administratives, à leur demande. Les loueurs, qu'ils soient affiliés au régime de la SSI ou au régime général, ont la possibilité de mandater ces plateformes à partir du 1ᵉʳ janvier 2018 pour effectuer la déclaration d'activité, la déclaration des recettes et le versement des cotisations.
Précisions importantes :
- Le RSI a été intégré au régime général de la Sécurité Sociale et est désormais appelé la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).
- Les seuils et les règles peuvent évoluer, il est donc crucial de se tenir informé des dernières dispositions législatives et réglementaires en vigueur.
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Taxe de séjour
À partir de 2025, la réglementation concernant la location meublée de courte durée en France a évolué. Les communes ont désormais la possibilité de limiter à 90 jours par an la durée maximale pendant laquelle une résidence principale peut être louée à des touristes, réduisant ainsi la précédente limite de 120 jours.
En ce qui concerne la taxe de séjour, Airbnb collecte et reverse automatiquement cette taxe dans plus de 29 000 communes françaises depuis 2019. Les hôtes n'ont donc aucune formalité supplémentaire à accomplir à ce titre.
Pour connaître le montant exact de la taxe de séjour voté par une commune, il est recommandé de consulter le site officiel de la municipalité concernée ou de se référer aux informations fournies par la plateforme de location utilisée.
Ces mesures visent à mieux encadrer le marché de la location touristique et à préserver l'accès au logement pour les résidents locaux.
Pourquoi choisir HostnFly pour gérer votre location saisonnière ?
Optimisation des revenus
Chez HostnFly, nous mettons tout en œuvre pour maximiser vos revenus locatifs. Grâce à notre expertise en gestion de location saisonnière, nous utilisons des algorithmes de tarification dynamique qui ajustent les prix en temps réel en fonction de la demande du marché. Cette approche permet de garantir un taux d'occupation optimal tout en maximisant le prix moyen par nuitée. De plus, nous créons des annonces attractives avec des photos professionnelles et des descriptions optimisées pour attirer un maximum de voyageurs. Avec HostnFly, votre bien travaille pour vous, même lorsque vous êtes loin.
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Gestion complète de votre bien
Louer son bien en courte durée peut sembler complexe et chronophage, mais HostnFly s’occupe de tout. De la création de l’annonce à la gestion des réservations, en passant par l’accueil des voyageurs et le ménage, nous prenons en charge chaque étape. Nous veillons à ce que votre logement soit toujours impeccable et prêt à accueillir de nouveaux visiteurs. Vous n'avez plus à vous soucier des imprévus ni à gérer les échanges avec les locataires : nous nous occupons de tout, vous laissant profiter de vos revenus en toute tranquillité.
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Conformité avec la législation
Naviguer dans le cadre réglementaire des locations saisonnières peut être complexe, surtout avec des lois qui évoluent régulièrement. Chez HostnFly, nous nous assurons que votre bien est en parfaite conformité avec la législation en vigueur. Nous vous accompagnons dans les démarches administratives, telles que l’obtention du numéro d'enregistrement obligatoire dans certaines villes et la collecte de la taxe de séjour. En choisissant HostnFly, vous bénéficiez d'une gestion locative professionnelle tout en restant en règle avec les obligations légales locales et nationales.
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Flexibilité et sérénité
L’un des principaux avantages de la location saisonnière avec HostnFly est la flexibilité qu’elle offre aux propriétaires. Vous pouvez louer votre bien quand vous le souhaitez en fonction de vos besoins et de votre emploi du temps. Que vous partiez en vacances, en déplacement professionnel, ou que vous souhaitiez simplement rentabiliser une résidence secondaire, HostnFly s'adapte à vos contraintes. De plus, notre gestion transparente et notre suivi en temps réel vous permettent de garder le contrôle à tout moment, tout en profitant d'une tranquillité d'esprit totale.
