Loi Airbnb : le cas de la résidence principale
Qu’est-ce qu’une résidence principale au sens de la loi ?
En France, est considérée comme résidence principale la résidence que son propriétaire ou locataire habite au moins 8 mois par an. 120 jours dans l’année, c’est donc la durée maximale autorisée pour la location saisonnière de la résidence principale dans le Code du Tourisme.
La différence vient de fait que la personne mettant en ligne sa résidence principale le fait pour bénéficier d’un complément de revenus durant son absence. Alors que s’il dépasse cette période, il est plutôt considéré comme un investisseur…
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3 cas de figure différents pour la réglementation Airbnb :
1/ Si vous êtes propriétaire :
Louer sa résidence principale à une clientèle de passage reste relativement simple pour les propriétaires. Selon la loi sur les locations Airbnb, si votre logement est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants, vous avez seulement besoin de réaliser une déclaration en mairie et d’obtenir une autorisation pour démarrer votre activité saisonnière. Ces démarches peuvent se faire en ligne.
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2/ En copropriété
Nous vous conseillons de regarder si le règlement de la copropriété mentionne un encadrement de la location de meublés en courte durée.
3/ Si vous êtes locataire :
Vous devez obtenir l’accord écrit de votre propriétaire : en présence d’une sous-location, la législation de la sous-location saisonnière vous impose d’obtenir l’approbation écrite du bailleur. Dans le cas contraire, le bail peut être résilié de plein droit par le propriétaire, qui peut également assigner les hôtes en justice et lui faire payer des dommages et intérêts.
Votre revenu de location ne doit pas dépasser votre loyer : selon le Droit Français, le montant gagné par le locataire en louant son habitation meublée doit être inférieur ou égal au prorata de son loyer pour le nombre de jours loués.
Il vous est interdit de sous-louer si vous occupez un logement social : une restriction particulière vise les locataires de logements sociaux. La loi sur les locations saisonnières leur interdit de faire de la sous-location, sous peine d’expulsion.
La limite des 120 jours de location imposée par la législation Airbnb
La loi Airbnb interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an.
Plus encore, pour respecter la réglementation Airbnb, la plateforme de location bloquera automatiquement les annonces dépassant cette durée dans certaines communes à partir du 1er janvier 2019. En cause, un marché immobilier trop tendu, que la loi sur les locations saisonnières vient encadrer pour garantir une offre de logements constante pour tous les habitants.
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Selon la législation Airbnb, les villes concernées par cette limite légale sont listées par l’UNPLV (Union Nationale pour la Promotion de la Location de Vacances). On y retrouve notamment :
- Aix-en-Provence
- Albi
- Anglet
- Annecy
- Arbonne
- Arles
- Bandol
- Bayonne
- Bayeux
- Bidart
- Bordeaux
- Cassis
- Colmar
- Deauville
- Evian-les-Bains
- Frontignan
- Honfleur
- La Baule
- La Rochelle
- Levallois-Perret
- Lille
- Lorient
- Lyon
- Mandelieu-la-Napoule
- Marseille
- Martigues
- Menton
- Montpellier
- Nanterre
- Nantes
- Neuilly-sur-Seine
- Nice
- Nîmes
- Paris
- Ramatuelle
- Reims
- Roquebrune-Cap-Martin
- Saint-Cannat
- Saint-Jean-de-Luz
- Saint-Malo
- Saint-Paul-de-Vence
- Sète
- Strasbourg
- Toulouse
- Troyes
- Urrugne
- Versailles
- Villeneuve-Loubet
Liste non exhaustive susceptible d’évoluer.
De plus, d’après l’article L. 324-1-1 du Code du Tourisme, une location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs.
Le numéro d’enregistrement dans les grandes villes
Toujours dans la même idée de contrôler les dérives des investisseurs dans les appartements Airbnb, la législation sur les locations Airbnb a été durcie à Paris et dans les communes de plus de 200 000 habitants considérées comme zone tendue.
Depuis 2017, la règlementation Airbnb exige de procéder à une déclaration en mairie de la résidence principale (et ce même si vous ne dépassez pas les 120 jours de location par an). Vous obtiendrez alors un numéro d’enregistrement. Rapprochez-vous de votre mairie pour réaliser l’enregistrement de votre logement. Si vous habitez à Paris, l'enregistrement peut se faire facilement sur le site de la mairie de Paris.
Bon à savoir : besoin d’aide ?
HostnFly peut vous aider à y voir plus clair sur la législation de la location saisonnière et sur la loi Airbnb. Nous pouvons vous aider à gérer de A à Z vos locations saisonnières.
Législation de la location Airbnb : le cas de la résidence secondaire
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire au sens de la loi ?
Très simplement, la résidence secondaire est celle que vous n’occupez pas la majorité du temps. Votre logement est une résidence secondaire si vous l’habitez moins de 8 mois par an.
Tout bien qui n’est pas votre résidence principale est donc une résidence secondaire.
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L’obligation de déclarer son meublé de tourisme
La loi Airbnb rend obligatoire la déclaration en meublé de tourisme : quelle que soit la commune du logement, il faut le déclarer à la mairie.
Remplissez le formulaire de déclaration en ligne et adressez-le au maire de votre commune. Il est nécessaire d’indiquer les périodes de location ainsi que les renseignements basiques sur l’appartement. Si le meublé n’est pas déclaré, le propriétaire est passible d’une amende de 450 euros selon la réglementation Airbnb.
Si vous êtes en copropriété, vérifiez bien que le règlement de la copropriété vous autorise à louer en meublé de tourisme.
Dans les grandes métropoles comme Paris, la déclaration vous donne un numéro d’enregistrement.
La demande d’autorisation de changement d’usage
Autre démarche légale. La loi sur les locations Airbnb implique aussi une permission de changement d’usage du logement.
Une autorisation temporaire de changement d’usage est nécessaire :
- À Paris et dans la petite couronne parisienne,
- Dans les villes de plus de 200 000 habitants,
- Et dans les villes de plus de 50 000 habitants des zones « tendues »
À Paris, Lyon et Marseille, les demandes d’autorisation sont à adresser à la mairie d’arrondissement. Lorsque l’autorisation temporaire arrive à expiration, les propriétaires doivent en demander une nouvelle pour continuer leur activité locative. Dans le cas contraire, le logement retrouve son usage d’habitation classique.
L’éventuelle obligation de compensation dans les grandes villes
Selon la loi Airbnb, dans les villes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne, l’autorisation de changement d’usage est délivrée sous condition de compensation. Les municipalités considèrent qu’un meublé de tourisme supprime une résidence principale du parc de logements pour les résidents locaux. Elles obligent donc les loueurs à contrebalancer cette perte en créant une autre surface équivalente.
Les hôtes ont deux solutions pour respecter la réglementation Airbnb :
- Proposer de transformer des locaux non habitables (commerces, bureaux) qu’il détient en logements
- Acheter un titre de compensation à un tiers (bailleur HLM par exemple) qui possède de tels locaux afin de les transformer en logements
Des règles de compensation encore plus strictes à Paris
Normalement, la réglementation française impose au propriétaire de compenser sa location meublée à surface égale, soit 25 m² de logement pour un meublé touristique de 25 m² par exemple.
Mais, dans les secteurs les plus touristiques de Paris, la législation Airbnb double cette exigence : il faut alors créer une surface habitable de 50 m²… L’opération peut alors se révéler assez coûteuse ! D’autant que dans la capitale, la compensation doit se faire dans le même arrondissement que le meublé.
Une alternative à connaître pour louer sa résidence secondaire : le bail mobilité
Introduit par la loi Elan du 23 novembre 2018, le bail mobilité propose une alternative à la règlementation Airbnb à certaines conditions. À la différence des autres baux, c’est un bail de courte durée. Il dure au minimum 1 mois et peut aller jusqu’à 10 mois. C’est une solution intéressante car il ne nécessite pas de demander un changement d’usage pour louer à des clientèles de passage.
Législation de la location saisonnière : le cas des locaux commerciaux
Si vous avez un local commercial que vous souhaitez louer en courte durée sur des plateformes de location saisonnière, la réglementation Airbnb est encore différente.
- Votre logement étant un local commercial, vous détenez déjà la commecialité du bien et donc "l'usage commercial", vous n'avez donc pas besoin de réaliser de changement d'usage
- La plupart du temps, votre local commercial est un ancien commerce ou bureau, il vous faut donc effectuer un "changement de destination" de votre bien en "hébergement hôtelier"
- Selon la ville de votre local commercial, il vous faudra aussi le déclarer à la mairie avant d’accueillir des voyageurs.
N’hésitez pas à consulter notre article dédié à la location d’un local commercial en location saisonnière si vous souhaitez avoir plus d’informations sur un sujet particulier : avantages, travaux, procédures… Tout est détaillé !
Législation Airbnb : les obligations fiscales
Pour respecter la loi en tant que loueur Airbnb, vous devez déclarer les revenus tirés de la location.
La déclaration de revenus
Les loueurs doivent intégrer les loyers encaissés dans leur déclaration de revenus. Ils sont soumis au régime micro-BIC tant que les recettes ne dépassent pas 70 000 euros. Ils bénéficient d’un abattement de 50 % sur les recettes.
Au-delà de ce seuil, le régime réel d’imposition (déduction des charges pour leur montant réel, sans abattement forfaitaire) s’applique.
Les cotisations sociales
Dès que votre activité de location de meublé de tourisme dépasse les 23 000 euros par an, la législation en vigueur vous impose de vous affilier au régime général de la Sécurité Sociale. À ce titre, vous devrez donc verser des cotisations sociales. Attention, ce n’est pas toujours le cas !
La taxe de séjour
Dans les 14 745 communes qui l’appliquent, le loueur est tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune. Pour de nombreuses localisations, Airbnb s’occupe de prélever la taxe de séjour.
Si vous avez besoin de plus d’informations sur les obligations fiscales Airbnb, retrouvez notre article sur la fiscalité Airbnb.
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Quelles sanctions en cas de non-respect de la réglementation sur la location Airbnb ?
En France, la location de meublés de tourisme est encadrée par la législation. Les propriétaires hôtes qui veulent exercer cette activité doivent se conformer à un ensemble de règles. Les contrôles ont d’ailleurs été renforcés pour mieux sanctionner les fraudeurs.
Non déclaration et dépassement de la durée maximale de location
Si les propriétaires refusent de transmettre le nombre de jours de location à leur mairie, ou dépassent la limite prévue dans la législation française, l’amende peut atteindre 10 000 euros.
Si le logement est mis en location sans autorisation, la loi sur les locations saisonnières prévoit qu’une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros peut être imposée au propriétaire.
De plus, une astreinte (amende journalière) de 1 000 euros par jour et par mètre carré peut être prononcée jusqu’à régularisation. Toute location est suspendue jusqu’à ce que les propriétaires effectuent les démarches obligatoires auprès de leur municipalité.
Absence de numéro d’enregistrement
Les plateformes de location comme Airbnb, Abritel ou Booking obligent les propriétaires à ajouter leur numéro d’enregistrement avant de mettre en ligne l’annonce de location.
Toutefois, certains parviennent à louer en utilisant un faux numéro ou en passant par des plateformes moins strictes. Ceux-ci risquent des amendes civiles pouvant atteindre 5 000 euros
Activité locative non déclarée aux impôts
Un contribuable qui omet volontairement ou involontairement de déclarer son activité locative et ses revenus issus de la location saisonnière s’expose à des sanctions financières.
L’administration fiscale permet d’abord au propriétaire de corriger sa déclaration de revenus. En cas de rectification tardive, l’administration fiscale peut appliquer des intérêts de retard de 1,2% par an, voire 2,4%. En complément, elle peut aussi majorer de 10% le montant de l’impôt dû.
Face à des contribuables de mauvaise foi, le Trésor Public peut être encore plus sévère. La majoration peut être de 40%, 80% voire de 100%.
Manque d’autorisation du syndic ou du propriétaire
Les appartements loués au sein de copropriétés sans autorisation peuvent entraîner des actions en justice et conduire à une condamnation.
De même, la sous-location de son hébergement sans accord de son bailleur est un motif de résiliation du bail, d’expulsion, et même de paiement de dommages et intérêts.
Le loueur hors-la-loi s’expose alors à payer des sommes importantes (5 000 euros de dommages et intérêts et 2 500 euros de frais de justice).
Location illégale dans les grandes villes et zones tendues
Face aux tensions locatives et aux difficultés des habitants locaux pour se loger, les villes renforcent la législation concernant les locations touristiques.
Louer des meublés dans ces zones tendues peut entraîner une amende jusqu’à 50 000 euros pour les propriétaires.
Comment HostnFly vous aide à respecter la législation Airbnb ?
HostnFly est une conciergerie spécialisée dans les locations saisonnières. Notre équipe accompagne les hôtes dans la gestion locative de leur hébergement !
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Gestion administrative et légale simplifiée
Vous souhaitez vous aussi profiter de l’essor de la location courte durée et mettre en ligne une annonce de location sur l’un de vos biens. Toutefois, pour beaucoup de propriétaires les démarches administratives représentent un frein. Notre équipe vous épaule à chaque étape, que ce soit pour l’obtention du numéro d’enregistrement, de vos déclarations fiscales, ou sur le respect de la durée maximale de location annuelle.
Surveillance continue des réglementations locales
Chaque année, la législation évolue et il peut être difficile de s’y retrouver quand on n’est pas spécialiste du marché locatif et touristique. Chez HostnFly nous restons toujours informés des législations en cours et à venir afin de vous garantir le respect total des réglementations en vigueur, même au niveau local.
Service de conciergerie complet
HostnFly se charge de la totalité des tâches liées à la location de votre logement pendant vos absences dès 2 nuits :
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