Limite location Airbnb : jusque combien de jours peut-on louer ?

Les limites à la location Airbnb pour une résidence principale

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Au sens de la loi Airbnb, la résidence principale est l’endroit que vous habitez la plupart du temps. Pour que ce logement soit qualifié de résidence principale, il faut que vous y résidiez au moins 8 mois par an.

Autrement dit, si vous l’habitez moins de 8 mois par an, le logement sera considéré comme une résidence secondaire.

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La limite de location Airbnb : 120 jours pour la résidence principale

Dans toutes les villes de France, il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an (soit 4 mois). C’est logique puisque vous êtes censé habiter dans votre résidence principale les 8 mois restant dans l’année.

Mais, petite révolution depuis le 1er janvier 2019, Airbnb comme les autres plateformes de location pourront bloquer les annonces dépassant le nombre de jours Airbnb de location maximum autorisé. Ce blocage est automatique.

Pourquoi ? La loi a dû imposer des limites aux locations Airbnb car dans certaines villes le parc de logement devenait de plus en plus saturé par les locations destinées à des touristes ou une clientèle de passage.

En conséquence, les résidences principales situées dans certaines villes ne pourront être louées que pour un nombre de jours de location sur Airbnb maximum de 120 nuits par an. Au-delà, le planning du loueur sera automatiquement fermé.

Les villes concernées par le blocage automatique pour respecter la limite de location Airbnb de 120 jours sont les suivantes :

Aix-en-Provence
Annecy
Bordeaux
Levallois-Perret
Lille
Lyon
Martigues
Menton
Neuilly-sur-Seine
Nice
Nîmes
Paris
Roquebrune-Cap-Martin
Saint-Cannat
Saint-Paul-de-Vence
Sète
Villeneuve-Loubet
Versailles

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Les exceptions à la limite des 120 jours

Il est possible de demander une exemption à Airbnb dans certains cas pour pouvoir dépasser ce nombre de jours de location Airbnb maximum. Il faut soit :

Prouver une absence de votre logement plus de 4 mois dans l’année pour des raisons précises : problème de santé, déplacement professionnel ou force majeure.
Louer pour de longues durées : vous louez votre résidence principale par exemple pour une durée de 90 jours.

À noter, en tant que loueur Airbnb, la location maximum de 120 jours ne vous concerne pas si :

Vous louez votre résidence sous forme de « bail mobilité »
Vous louez simplement une chambre « privée » dans votre résidence principale
Les chambres d’hôtes ne sont pas soumises à la limite des 120 jours

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Les limites à la location Airbnb pour une résidence secondaire

Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?

Par opposition à la résidence principale, une résidence secondaire est en théorie habitée moins de 8 mois par an par le propriétaire.

En fait, la loi considère que vous ne pouvez avoir qu’une seule résidence principale. Autrement dit, tous les autres biens qui ne sont pas votre résidence principale sont forcément des résidences secondaires.

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Pas de nombre de jours maximum de location Airbnb pour les résidences secondaires

Les résidences secondaires ne sont pas concernées par la location maximale autorisée de 120 jours par an sur Airbnb.

Il n’y a donc pas de limite à la location Airbnb de votre résidence secondaire, du moins temporelle. Louer votre résidence secondaire découle de votre droit de propriété le plus strict : vous avez le droit de pouvoir tirer profit de votre bien immobilier.

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Les formalités obligatoires à accomplir

L'obligation de déclaration en mairie

Première obligation imposée par le décret Airbnb du 28 avril 2017, il est impératif de déclarer en mairie la location de votre résidence secondaire. Cette procédure d’enregistrement de votre logement est gratuite et très rapide, et vous permettra d'obenir un numéro d'enregistrement, qu'il est désormais obligatoire de faire figurer sur toute annonce de location.

Pour plus de détails, consultez notre article dédié à l'enregistrement d'un logement Airbnb en mairie.

Dans certaines villes, d’autres formalités peuvent s’ajouter :

Faire une demande d’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en « meublé de tourisme »
Procéder à une compensation des mètres carrés perdus pour l’habitation : vous devez « créer » une nouvelle surface habitable de la même taille que celle destinée à la location pour compenser (par exemple, en rachetant des locaux commerciaux)

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Quelles sont les villes concernées ?

C’est là que la situation peut se corser ! Les réglementations varient selon les villes. Aussi, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre mairie.
Dans les grandes lignes, les villes concernées sont :

Les villes de plus de 200 000 habitants
Paris et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne
Les zones de plus de 50 000 habitants dites « tendues »

À Paris, par exemple, la compensation peut vite vous coûter très cher car elle est doublée selon les arrondissements ! D’autant que les villes ayant mis en place ces procédures veillent au grain et peuvent infliger des amendes importantes au propriétaire qui dépasse le nombre de jours maximum de location Airbnb autorisé…

Découvrez notre article pour en savoir plus sur la réglementation Airbnb

Maintenant que vous connaissez le nombre de jours de location sur Airbnb à respecter, il ne vous reste plus qu’à mettre en location votre appartement ou votre maison ! Pour gérer vos locations, n’hésitez pas à demander de l’aide à HostnFly, la conciergerie Airbnb.

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