Les régimes d’imposition en LMNP
En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition pour optimiser vos revenus locatifs : le régime micro BIC et le régime réel simplifié.
Pour faire simple, le régime micro BIC permet de bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire tandis que l’autre régime prend en compte les charges et les amortissements pour les déduire de vos recettes imposables. Si vous voulez investir ou si vous êtes investisseur en immobilier meublé, il est important de connaître les différentes modalités afin de choisir le statut fiscal le plus en adéquation avec votre stratégie d’investissement.
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Le régime micro BIC
Ce régime d’abattement fiscal forfaitaire s’applique par défaut. Pour bénéficier de ce régime, vos revenus annuels ne doivent pas excéder 72 600 €.
L’avantage est que vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50%, au lieu de 30% pour les revenus fonciers. En d’autres termes, seule la moitié de vos revenus locatifs sont imposables et sont soumis à l’impôt progressif selon les tranches en vigueur.
Les revenus locatifs engendrés sous ce régime sont à déclarer dans la catégorie “Revenus” des locations meublées non professionnelles. En savoir plus sur cette page.
Le régime réel
Le régime réel est appliqué dès lors que vos revenus locatifs dépassent 72 600 €. Ce régime n’offre pas d’abattement forfaitaire mais une déduction des charges et amortissements. Plus complexe que le régime micro BIC, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable pour être conforme au code du commerce. Ce régime fiscal prenant en compte les charges déductibles pour votre location meublée non professionnelle, il est imposé de tenir un livre de recettes et d’achats.
Si vos revenus annuels dépassent 238 000 €, alors vous basculez automatiquement au régime réel normal.
Il faut savoir que vous pouvez vous soumettre à ce régime dès le début de votre activité si vous estimez que pour votre location meublée non professionnelle, les charges déductibles et amortissables ne dépassent plus de la moitié de vos revenus générés. Dans ce cas, le régime réel est plus intéressant fiscalement que le régime micro BIC. Une déclaration d’existence P0i doit être remise à votre centre de formalités des entreprises pour profiter du régime réel simplifié. En savoir plus sur cette page.
Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
Si vous avez opté pour le régime réel comme régime d’imposition, vous pourrez déduire les charges d’exploitation engagées à l'égard de votre bien. Il est fortement conseillé de garder tous justificatifs.
Location meublée non professionnelle : les charges déductibles et courantes
Sous le régime réel, pour une location meublée non professionnelle les charges déductibles des impôts sont :
- les frais d’assurance ;
- les frais d’un gestionnaire immobilier ;
- les honoraires d’un éventuel expert-comptable ;
- les charges d’entretien et de propreté ;
- la taxe foncière, la taxe d’habitation et la CFE ;
- les intérêts d’un prêt immobilier et les frais de dossier si contracté ;
- les frais relatifs à l’acquisition du bien comme les frais de notaire ;
- les charges ou frais fixe : électricité, eau, internet, téléphone ;
- les frais publicitaires.
Les charges amortissables
En tant que loueur meublé non professionnel, si votre mobilier et le logement sont inscrits à l’actif de votre bilan comptable, les amortissements sont aussi déductibles des impôts. On retrouve pour une location meublée non professionnelle les charges déductibles suivantes :
- l’achat de mobilier ;
- l’achat du bien et les frais de notaire ;
- les travaux de réparation et de rénovation.
Confier la gestion locative de son bien à une conciergerie
Lorsque l’on décide d’investir dans une location meublée non professionnelle qui a pour usage la location saisonnière, la gestion locative peut très vite devenir chronophage quand on n’a pas d’expérience ou pas assez de temps à consacrer pour maximiser ses revenus locatifs. Même dans une ville en France à plus ou moins grande rentabilité.
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