Quels sont les objectifs de cette nouvelle loi Airbnb ?
Objectif #1 : Réguler le marché de la location touristique
Depuis son arrivée en France en 2010, Airbnb a totalement bouleversé le marché immobilier et fait évoluer les pratiques en termes de location touristique. La plateforme Airbnb s’est peu à peu imposée face aux acteurs historiques de la location saisonnière et est devenue numéro 1 sur les locations courte durée. Aussi bien qu’aujourd’hui ce sont près d’un million de logements meublés qui sont loués aux touristes et vacanciers plutôt qu’aux habitants locaux. La nouvelle législation vise donc à encadrer l’activité de location saisonnière pour trouver un meilleur équilibre.
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Objectif #2 : Protéger le logement résidentiel et lutter contre la spéculation
Dans les grandes villes de France, mais aussi dans des villages touristiques de la Bretagne ou du Sud-Ouest, une partie non négligeable de logements est dorénavant consacrée à la location Airbnb. De fait, ces biens immobiliers sont vides près de 9 mois dans l’année alors qu’en haute saison, ils sont loués à la nuitée avec des tarifs supérieurs à ceux de la location traditionnelle. La loi souhaite donc baisser l’attractivité financière de la location touristique afin que la location classique ne soit plus laissée de côté par les propriétaires et investisseurs. Un moyen de lutter contre la crise du logement. Cette évolution légale permettra dans le même temps de mieux contrôler la spéculation immobilière défavorable aux résidents permanents.
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Objectif #3 : Assurer une meilleure gestion des locations temporaires
Pour permettre une meilleure gestion des locations courte durée, la loi vise à rééquilibrer les obligations et le niveau d’attractivité entre les meublés de tourisme et les habitations permanentes. Cela passera également par plus d’autorité au niveau local pour réguler le marché locatif saisonnier.
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Location Airbnb : une nouvelle loi adoptée par l’assemblée en mai 2024
Les points clés de cette nouvelle législation sur les locations Airbnb
Modification de la fiscalité
La mesure phare au sein de la loi Airbnb concerne la fiscalité et plus particulièrement l’abattement forfaitaire appliqué dans le régime fiscal « micro-BIC ».
| AVANT LE PROJET DE LOI AIRBNB | APRES L’APPLICATION DE LA LOI AIRBNB | |
| Meublé non classé | Abattement forfaitaire de 50% 77 700 euros de CA annuel max | Abattement forfaitaire de 30% 23 000 euros de CA annuel max |
| Meublé classé | Abattement forfaitaire de 71% 188 700 euros de CA annuel max | Abattement forfaitaire de 50% 77 700 euros de CA annuel max |
Les locations touristiques bénéficiaient d’avantages fiscaux disproportionnés par rapport à la fiscalité en vigueur pour les revenus locatifs dans le logement résidentiel.
Le sujet de la limite de location Airbnb avait été abordé au début du projet de loi mais a finalement été écarté, même dans les communes en zone tendue.
Mise en conformité énergétique
Les logements destinés à la location touristique ne pourront plus échapper aux normes environnementales. En effet, le nouveau texte de loi imposera aux propriétaires de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) et d’afficher le résultat sur l’annonce Airbnb. Des meublés considérés comme « passoires thermiques » pourraient être refusés sur les plateformes locatives en dessous de la classe D.
Une incitation à réaliser les travaux de rénovation pour remonter de plusieurs classes énergétiques la qualité du bien et une mesure d’égalité pour tous les propriétaires. En effet, dans la location traditionnelle cette mesure prendra effet dès 2025. Le calendrier est plus souple pour la location courte durée car les propriétaires auront jusqu’au 1er janvier 2034 pour se mettre aux normes.
A noter, les résidences principales et les biens en Outre-mer ne sont pas concernés par cette mesure.
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Restriction du changement d'usage
Les villes situées en zone tendue, pourront mieux réguler les pratiques de changement d’usage pour conserver une part majoritaire de biens à usage d’habitation. Les municipalités pourront ainsi plus facilement faire respecter des quotas d’autorisation de changement d’usage en accord avec leur PLU, mais aussi accorder des autorisations temporaires pour être en mesure de débloquer le marché locatif si besoin.
Un amendement spécifique de cette loi prévoit qu’au sein d’une copropriété, le changement d’usage d’un logement soit soumis à l’autorisation du syndicat lors d’une assemblée générale.
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Généralisation de l'enregistrement en mairie
Les mairies auront dorénavant une compétence élargie pour contrôler l’essor des meublés de tourisme sur leur territoire. D’abord, la future loi Airbnb impose une déclaration préalable en mairie et l’obtention d’un numéro d’enregistrement avant de pouvoir créer une annonce de location sur une plateforme. Règle valable sans distinction entre résidence principale ou résidence secondaire.
De plus, en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme, de fausse déclaration ou de faux numéro d’enregistrement sur leurs annonces, les propriétaires risqueront de nouvelles amendes administratives.
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Processus législatif : comment la nouvelle loi Airbnb a été élaborée
Le projet de loi a initialement été présenté au parlement le 28 avril 2023. Cette proposition transpartisane était portée par deux députés Renaissance et PS en réponse aux difficultés persistantes sur le marché du logement.
Après plusieurs mois de travail, la proposition de loi visant à « remédier aux déséquilibres du marché locatif » a été votée à l’Assemblée nationale en janvier 2024.
La proposition de loi est ensuite arrivée dans les mains des sénateurs. Après quelques corrections, elle a été adoptée par consensus du sénat le 21 mai 2024.
Une commission mixte paritaire avait été planifiée courant juin pour trouver un accord définitif sur la loi. Cependant, la dissolution de l’Assemblée nationale a mis en suspens un grand nombre de travaux parlementaires. L’avenir de la loi Airbnb reste pour le moment incertain.
Nouvelle loi : qu’est-ce que cela impliquerait pour les propriétaires Airbnb ?
Les élus Français n’ont pas souhaité mettre en place une loi aussi drastique que celle de New York vis-à-vis des locations touristiques.
Néanmoins, la prochaine loi Airbnb sera synonyme de changements pour les propriétaires de logements meublés touristiques. Ceux qui avaient déjà lancé leur activité locative sur les plateformes de location courte durée pourraient constater une baisse de leurs bénéfices en raison d’une plus grande taxation de leurs revenus locatifs.
De plus, ils devront vérifier que leur meublé respecte les normes de sécurité et de décence énergétique. Certains devront faire quelques investissements en rénovation énergétique pour améliorer le DPE de leur appartement ou maison en location saisonnière.
Dans certaines communes comme Paris, Marseille, Bordeaux, Bayonne, Annecy … Il pourra être difficile d’obtenir de nouvelles autorisations pour lancer une activité de location touristique.
Cette évolution législative peut sembler contraignante et perturber le projet locatif de nombreux propriétaires.
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Changement de réglementation : HostnFly vous accompagne
Formation continue pour rester à jour avec les réglementations
Chez HostnFly, notre mission ne se limite pas à la gestion locative saisonnière et aux relations entre propriétaires et voyageurs. Nous devons sans cesse nous informer sur les nouveautés réglementaires et adapter nos prestations pour répondre aux besoins de nos clients. Cela passe par la veille et la formation de toutes nos équipes. Nous répondons toujours présents pour renseigner et conseiller les propriétaires qui souhaitent mettre leur résidence principale ou secondaire en location via HostnFly.
Même si elle n’est pas encore officielle, cette potentielle loi Airbnb est source de nombreuses interrogations :
- Comment obtenir un numéro d’enregistrement auprès de ma commune ?
- A qui s’adresser pour réaliser un DPE de ma location meublée ?
- Comment vérifier que mon bien répond aux normes de sécurité incendie ?
- Comment obtenir un accord de mes copropriétaires pour louer en Airbnb ?
Nous pouvons vous accompagner dans toutes ces démarches pour mettre en location votre bien en étant en règle avec la loi.
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Expertise en gestion locative spécifique aux nouvelles lois
Notre expertise en conciergerie et gestion locative nous permet d’accompagner les propriétaires et de les aider à rentabiliser leur activité de location touristique. Si le régime fiscal à venir pourrait être moins favorable qu’avant, il reste possible pour les propriétaires de gagner de l’argent facilement en louant leur bien en leur absence. Le tout en conservant un maximum de sérénité car notre équipe s’occupe de tout !
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Outils technologiques avancés pour une gestion optimisée
Nous avons mis au point des outils spécifiques à notre métier et qui nous épaulent dans différentes tâches courantes. Notamment pour adapter continuellement les tarifs des locations en fonction de la demande saisonnière et de la concurrence, mais aussi pour faciliter la gestion des calendriers multi plateformes afin de maximiser les réservations des voyageurs, et donc les revenus de nos propriétaires.
