Qu’est-ce que la sous-location sur Airbnb ?
La sous-location sur Airbnb consiste pour un locataire à mettre à disposition tout ou partie de son logement à une tierce personne en échange d’un loyer, via la plateforme Airbnb. Contrairement à la location classique, où le propriétaire met directement son bien en location, la sous-location implique que le locataire joue le rôle d’hôte temporaire, percevant les revenus générés par la location. Cette pratique est particulièrement populaire dans les grandes villes touristiques, où la demande de logements de courte durée est élevée. Cependant, la sous-location est soumise à des règles spécifiques et nécessite le respect de certaines conditions légales pour éviter les litiges avec le propriétaire ou les autorités locales.
La législation sur la sous-location en 2025
Est-il légal de sous-louer sur Airbnb ?
En France, la sous-location est encadrée par le Code civil et la loi sur la location immobilière. De manière générale, la sous-location d’un logement est interdite sans l’accord écrit du propriétaire. Si le locataire décide de sous-louer sans cette autorisation, il s’expose à des sanctions pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail.
En 2025, les réglementations sur la sous-location ont été renforcées dans certaines villes, notamment dans les zones tendues où la location touristique saisonnière est encadrée pour préserver le marché locatif résidentiel. Les municipalités peuvent imposer des déclarations préalables, limiter le nombre de jours de sous-location par an (souvent 120 jours pour une résidence principale) et exiger le paiement de taxes spécifiques. Les plateformes comme Airbnb sont également tenues de transmettre aux autorités les données sur la durée des locations afin de garantir le respect de la législation locale.
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Les autorisations nécessaires
Pour sous-louer légalement son logement sur Airbnb, le locataire doit obtenir plusieurs autorisations :
- L’accord écrit du propriétaire : Le propriétaire doit donner son consentement explicite, généralement sous forme d’un avenant au contrat de location.
- Une déclaration à la mairie : Dans certaines villes, une déclaration préalable en mairie est obligatoire avant de mettre un logement en sous-location sur une plateforme touristique.
- Le respect des règles de copropriété : Si le logement est situé dans une copropriété, le règlement intérieur peut également imposer des restrictions sur la sous-location.
- Respect des plafonds de durée : La sous-location d’une résidence principale est généralement limitée à 120 jours par an. Si le logement est une résidence secondaire, une autorisation spécifique de changement d’usage peut être requise.
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Les avantages et les risques de la sous-location sur Airbnb
Les avantages
La sous-location sur Airbnb présente plusieurs avantages pour le locataire :
- Un complément de revenu : La sous-location permet de générer des revenus supplémentaires, ce qui peut aider à couvrir le loyer, les charges ou d'autres dépenses.
- Optimisation d’un logement inoccupé : Lorsqu’un locataire s’absente temporairement (vacances, déplacement professionnel), la sous-location permet de rentabiliser le logement plutôt que de le laisser vide.
- Flexibilité : La sous-location permet de s’adapter à la demande saisonnière et de moduler la disponibilité du logement en fonction de ses propres besoins.
- Facilité de gestion : Les plateformes comme Airbnb simplifient la gestion des réservations, des paiements et de la communication avec les locataires.
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Les risques
Cependant, la sous-location sur Airbnb comporte aussi des risques :
- Litiges avec le propriétaire : En cas de sous-location non autorisée, le propriétaire peut demander la résiliation du bail, voire engager des poursuites judiciaires.
- Sanctions administratives : Si la sous-location ne respecte pas la réglementation locale (déclaration en mairie, durée maximale, taxe de séjour), le locataire peut être sanctionné par une amende pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.
- Détérioration du logement : Les allées et venues fréquentes des sous-locataires peuvent entraîner une usure prématurée du logement, voire des dégradations importantes, non toujours couvertes par l’assurance habitation.
- Conflits avec le voisinage : Les nuisances sonores, le va-et-vient constant des locataires ou le non-respect des règles de copropriété peuvent entraîner des tensions avec les voisins et des plaintes auprès du syndic.
Comment sous-louer légalement sur Airbnb ?
Obtenir l’accord du propriétaire
La première étape essentielle pour sous-louer légalement sur Airbnb est d’obtenir l’accord écrit du propriétaire. En France, la sous-location sans autorisation est formellement interdite par la loi (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Cet accord doit être clair et détailler les conditions de la sous-location : le montant du loyer perçu, la durée maximale autorisée, ainsi que les éventuelles restrictions spécifiques (nombre de locataires, respect du règlement de copropriété, etc.). L’accord doit être formalisé par écrit, soit sous forme d’avenant au bail, soit par une autorisation séparée. En l’absence de cet accord, le propriétaire est en droit de demander la résiliation du bail et d’exiger des dommages et intérêts.
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Déclarer la sous-location auprès des autorités locales
Une fois l’accord du propriétaire obtenu, il est souvent nécessaire de déclarer la sous-location auprès des autorités locales, surtout dans les grandes villes et les zones tendues comme Paris, Lyon ou Marseille. Cette déclaration permet de s'assurer que la sous-location respecte la réglementation municipale, notamment en ce qui concerne la durée maximale autorisée (souvent 120 jours par an pour une résidence principale). Certaines villes exigent également un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur l’annonce Airbnb. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des amendes allant jusqu'à 50 000 €. Les locataires doivent aussi veiller à s’acquitter de la taxe de séjour, qui est généralement collectée directement par Airbnb, mais reste sous la responsabilité du loueur.
Cas particuliers
Logements sociaux
La sous-location d’un logement social est strictement interdite par la loi française. Les logements sociaux sont destinés à offrir une solution d’habitat abordable aux ménages modestes, et la sous-location sur une plateforme comme Airbnb est considérée comme un détournement de leur usage social. En cas de sous-location illégale d’un logement social, le locataire risque une résiliation immédiate du bail, une amende et une action en justice. De plus, il peut être contraint de rembourser les bénéfices perçus grâce à la sous-location.
Résidence étudiante
La sous-location d'une résidence étudiante est habituellement encadrée par le règlement du gestionnaire de la résidence. La plupart des résidences étudiantes interdisent la sous-location, car ces logements sont attribués sur des critères spécifiques (état d'étudiant, ressources, etc.). Cependant, si le bail autorise explicitement la sous-location ou si l’accord du gestionnaire est obtenu, la sous-location pourrait être possible dans certaines limites. Dans tous les cas, le locataire reste responsable en cas de dégradation ou de non-respect du règlement intérieur par le sous-locataire.
Copropriété
Si le logement est situé dans une copropriété, le règlement de copropriété peut imposer des restrictions à la sous-location. Certaines copropriétés interdisent totalement les locations de courte durée, tandis que d’autres imposent des règles spécifiques concernant le nombre de locataires, la durée de séjour ou les nuisances sonores. Le locataire doit donc consulter le règlement de copropriété avant de sous-louer sur Airbnb. En cas de non-respect, le syndic ou d'autres copropriétaires peuvent engager une action en justice, voire demander la résiliation du bail.
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