Qu’est-ce que la destination d’un bien ?
Distinction entre usage et destination
L’usage et la destination d’un immeuble sont des termes juridiques qui renvoient à deux notions bien différentes. Ils sont souvent confondus, mais leur définition diffère. L’usage ou la destination d’un immeuble peuvent être modifiés, en tenant compte d’une réglementation juridique qui leur est propre.
Usage
En réalité, il n’existe que 2 types d’usage : l’usage d’habitation et l’usage commercial. L’usage définit ce pour quoi un bâtiment est utilisé et dépend du Code de la construction et de l’habitation. Le changement d’usage ne concerne que les communes de plus de 200 000 habitants.
Destination
La destination indique la raison pour laquelle un immeuble a été construit. Ce terme est lui aussi régi par le Code de l’urbanisme (permis de construction, déclaration préalable...).Il existe 9 destinations attribuables à un bâtiment :
- Exploitation agricole ou forestière
- Habitation
- Hébergement hôtelier
- Commerce et activités de service
- Artisanat
- Entrepôts
- Industrie
- Bureaux
- Équipements d'intérêt collectif et services publics
Local commercial
Par définition, un local commercial bénéficie d’un usage commercial. Cependant, sa destination peut tout à fait être modifiée.
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Le changement d’usage et le changement de destination
Le changement d'usage d'un bien est une démarche administrative et légale
2 cas de figure sont possible :
- Soit votre bien est à usage d'habitation et vous pouvez demander le changement d'usage du bien en usage commercial : c'est le cas lorsque vous disposez d'un logement que vous souhaitez utiliser à titre commercial, pour louer un meublé de tourisme par exemple.
- Soit votre bien est à usage commercial et vous pouvez demander le changement d'usage du bien en usage d'habitation : c'est le cas lorsque vous disposez d'un local commercial que vous souhaitez utiliser à titre de logement, notamment pour suivre les exigences de compensation.
Toute modification d'usage doit être déclarée et approuvée par l'urbanisme : tout savoir sur le changement d’usage d’un bien immobilier
Le changement de destination
Un changement de destination doit être effectué lorsqu’un local passe d’une destination à une autre.
Par exemple, lorsque votre local est un bureau et que vous décidez de créer un commerce, ou encore lorsque vous décidez de faire de la location saisonnière dans un local commercial. Cela nécessite une autorisation du service de l’urbanisme, qui doit impérativement être délivrée par la mairie de la commune dont vous dépendez.
Si vous souhaitez modifier l’activité de votre local, vous devez effectuer un changement de destination.
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Comment réaliser le changement de destination d’un local commercial ?
1. Prenez en compte la nature des travaux à réaliser
Afin de réaliser le changement de destination de votre local commercial, vous devez accompagner votre demande :
- D'un permis de construire : si les travaux s’effectuent sur une surface de plus de 20m2 de surface de plancher, et que les modifications concernent la façade de l’immeuble, ou bien les structures porteuses.
- D'une déclaration préalable : si les travaux se limitent à un léger rafraîchissement de votre intérieur, ou à un simple aménagement.
2. Contactez le service PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre mairie
Afin de demander le changement de destination de votre local commercial, tournez-vous vers l'Urbanisme.
La démarche peut se faire :
- De manière dématérialisée via leur site web
- Par téléphone en contactant le service de l’urbanisme
- Sur place en vous déplaçant sur les horaires d’ouverture du service
Le changement de destination de votre local commercial vous prendra au minimum 1 mois.
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Changement de destination d’un local commercial : les autres règles à connaître
Avant de procéder aux différentes démarches administratives officielles, vous devez vous renseigner sur quelques points.
Le règlement de copropriété
Les locaux commerciaux sont souvent situés au sein d’un immeuble et dépendent donc d’une copropriété. Lisez avec attention le règlement de copropriété et vérifiez qu’il n’y a pas de clause interdisant le changement de destination d’un local. Veillez à ce que toute modification ne porte pas préjudice aux autres copropriétaires.
Vous pouvez tenter de réunir les autres propriétaires en assemblée générale afin de voter à l’unanimité l’accord pour votre changement de destination.
La faisabilité technique
Transformer un local professionnel ou commercial en hébergement nécessite quelques travaux. Assurez-vous que le bâtiment puisse être raccordé facilement en eau potable (chaude et froide), évacuation des eaux usées et en électricité afin d’aménager les lieux selon les exigences requises pour la location meublée ou vide. Le raccordement à ces services est une formalité indispensable qui peut être plus ou moins coûteuse.
Le confort et la sécurité
Pour louer un local transformé en habitation temporaire ou permanente, le propriétaire bailleur doit respecter quelques obligations légales. Le bien immobilier doit en effet garantir au locataire la sécurité, l’hygiène et le confort. La loi parle de « logement décent ».
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Pourquoi changer la destination d’un local commercial pour le mettre en location saisonnière ?
Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous possédez aussi un excellent potentiel de rendement locatif grâce à la location saisonnière. En effet, vous disposez de la commercialité du local commercial : vous avez le droit de louer toute l'année à des touristes ou voyageurs, sur une plateforme comme Airbnb par exemple.
La mise en location saisonnière de votre bien immobilier tout au long de l'année est particulièrement rentable :
- Vous disposez de la commercialité du local commercial
- Les locaux commerciaux ne sont pas soumis à la limite de location de 120 jours/an dans les grandes villes, notamment à Paris.
- Le prix de la nuitée en location saisonnière est plus élevé qu’en location classique
Les locations sont payées à l’avance : pas de risque de loyer impayé !
N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations : un de nos experts vous contactera pour en savoir plus sur votre projet !
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Quel est le coût d’un changement de destination d’un local commercial ?
Voici les frais potentiels à prendre en compte lorsque vous voulez entreprendre un changement de destination d’un local professionnel :
- Permis de construire : une étude réalisée par un architecte peut valoir entre 1 000€ et 2 000€ selon la surface du local. A cela s’ajoutent des taxes locales dont le montant varie également selon la surface. La facture peut alors s’élever à 5 000€.
- Les travaux de transformation et d’aménagement. Le prix varie en fonction de l’envergure des travaux et des professionnels contactés.
Malgré ces dépenses, il peut être intéressant financièrement parlant d’acquérir un local commercial et de payer plusieurs milliers d’euros pour le transformer, plutôt que d’acheter une habitation, surtout dans les grandes villes. Pour en avoir le cœur nette n’hésitez pas à consulter les prix au m² des appartements ou maisons à vendre en agence immobilière.
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Changement de destination d’un bien immobilier : les conséquences sur les impôts
Toute modification de destination d’un bâtiment a des effets en matière de fiscalité.
Transformer une habitation en local professionnel entraîne généralement l’application d’une taxe appelée CET (Contribution Economique Territoriale).
A l’inverse, en transformant un local professionnel en habitation, la CET laissera la place à la classique taxe foncière.
Depuis 2023, la taxe d’habitation n’est plus en vigueur, hormis pour les résidences secondaires.
Enfin, les revenus générés via la location du bien immobilier ne dépendront pas des mêmes règles fiscales. Une habitation louée non meublée avec bail classique est soumise à l’imposition sur les revenus fonciers. Tandis, qu’un hébergement meublé dépend de l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
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HostnFly vous accompagne dans les démarches de changement de destination de votre local commercial en meublé touristique
Louer votre local commercial sans restriction
Pour mettre un bien en location saisonnière à l'année, il faut disposer de l'usage commercial du bien. Or, si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous disposez déjà de l'usage commercial. Pas besoin donc, de réaliser une demande de changement d'usage.
Ceci est une excellente nouvelle, demander le changement d'usage d'un bien à usage d'habitation en usage commercial est très onéreux.
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Le changement de destination en “hébergement hôtelier et de tourisme”
Si vous voulez faire de la location saisonnière avec votre local commercial, vous devez cependant réaliser un changement de destination. Ce changement de destination vous permettra de louer votre local commercial légalement, toute l'année, en location saisonnière !
Vous devez changer la destination de votre bien en "hébergement hôtelier et de tourisme". Ce titre indique l’activité d’hébergement temporaire de courte ou moyenne durée, impliquant un service commercial. Ainsi, vous pourrez user de votre bien comme d’un meublé touristique !
HostnFly vous aide à changer la destination de votre local commercial
HostnFly, service de conciergerie pionnier en France, peut vous aider sous divers aspects, afin de faire le changement de destination de votre local commercial en hébergement hôtelier.
- Remplissez notre formulaire en indiquant vos coordonnées, afin que nos experts puissent vous accompagner pour effectuer le changement de destination de votre local commercial.
- En ce qui concerne l’aménagement de votre bien, ou les rénovations, nos partenaires professionnels sont à même de transformer votre local commercial en meublé touristique ! Bénéficiez de leur expertise et consultez notre article à propos de l’aménagement de votre local commercial en habitation.
Qu’il s’agisse d’un dépôt de dossier de déclaration préalable auprès de votre mairie (qui fait office de demande d’autorisation), ou de la demande d’un permis de construire, nous pouvons vous conseiller ! Indiquez-nous vos coordonnées dans ce formulaire, et nous vous contacterons.
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Notre service de conciergerie gère la mise en location saisonnière de votre local commercial et s’en occupe intégralement durant toute l’année : tout est pris en charge !
HostnFly gère la location Airbnb de votre local commercial en intégralité ! Toutes les étapes listées ci-dessous sont prévues et prises en charge par HostnFly :
- Prise de photos professionnelles de votre bien : pour en augmenter l’attractivité sur les plateformes de location
- Création et optimisation de l’annonce Airbnb : personnalisation de votre annonce pour maximiser vos chances de réservation
- Mise en ligne et diffusion sur Airbnb : maximisation de la visibilité de votre annonce et possibilité de partager votre location sur d’autres plateformes (Abritel, Booking …)
- Maximisation de vos revenus : grâce à notre algorithme de gestion des prix qui permet de saisir la moindre opportunité de réservation quotidiennement
- Sélection des voyageurs et communication 7j/7 : afin de vous garantir de bons commentaires sur vos annonces
- Ménage complet entre chaque location : linge de maison et de bain fournis, réapprovisionnement des consommables de toilettes et alimentaires
- Accueil physique des voyageurs jusqu’à 21h : remise des clés, cadeaux de bienvenue offerts aux 10 premiers voyageurs pour vous garantir la plus grande satisfaction voyageurs
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