Les 6 informations incontournables sur la demande de changement d’usage
Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?
On peut définir le changement d’usage comme une transformation de l’utilisation d’un bâti réservé au logement pour en faire un local professionnel ou commercial. Cette obligation légale est encadrée par la loi, notamment l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
Rappel : Selon la Loi Alur, on considère comme résidence principale un lieu où vit une personne au minimum 8 mois de l’année (sauf cas particuliers). La location courte durée est réservée à l’accueil ponctuel d’une clientèle de passage, souvent pour des séjours d’une nuitée, d’une semaine ou d’un mois. Une location courte durée ne peut excéder une période de 90 jours maximum par locataire. Cf article D324-1 du code du tourisme.
Les appartements ou maisons destinés aux locations saisonnières courtes durées n’étant pas considérés comme des habitations classiques en raison de leurs spécificités, elles entrent dans la catégorie des locaux professionnels et commerciaux. De même pour l’argent généré par ce biais, les propriétaires ne les déclarent pas en imposition sur le revenu, mais plutôt comme bénéfices industriels et commerciaux.
Les 3 caractéristiques d’un changement d’usage
Lorsqu’une demande de changement d’usage reçoit une réponse positive, il est important de garder à l’esprit que celui-ci :
- Propose une autorisation personnelle (pour le propriétaire loueur) et non pas réelle (pour le bien immobilier)
- Est limité dans le temps (pour un délai plus ou moins long, selon la ville). Souvent le changement d’usage est établi pour 1 an, 2 ans ou plus.
- Est non cessible (sauf exception), c’est-à-dire que lorsque le propriétaire vend le bien, le futur propriétaire ne conservera pas d’office l’autorisation.
Pourquoi le changement d’usage devient une obligation systématique ?
Face aux tensions que connaît le marché de l’immobilier depuis une bonne dizaine d’années déjà, une grande partie des habitants peinent à trouver des logements à louer dans leur secteur géographique, notamment dans les grandes villes. Il y a en effet plus de demande que d'offre. Pour décrire ces lieux soumis à la crise du logement on parle d’ailleurs de « zone tendue ».
Pour mieux répondre aux besoins des habitants, les municipalités tentent de préserver une partie des biens à louer pour la location traditionnelle. Elles freinent ainsi les propriétaires qui souhaiteraient plutôt se tourner vers la location courte durée, considérée plus rentable.
C’est pourquoi elles ont créé une obligation de changement d’usage lorsqu’un propriétaire veut transformer une habitation en meublé touristique. C’est alors au conseil municipal de valider ou non la demande de changement d’usage en fonction des difficultés des travailleurs à se loger. Elles décident aussi des conditions inhérentes à la mise en location courte durée des biens sur leur territoire.
Comment effectuer le changement d’usage ?
Pour exploiter un meublé via la location courte durée vous devez d’abord déclarer votre activité auprès de la mairie dont dépend le bien. Vous pourrez en profiter pour lancer la procédure de changement d’usage si vous faites partie des communes concernées par la réglementation :
- Votre habitation destinée à la location touristique se trouve à Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice … ou toute autre grande agglomération française de plus de 200 000 habitants.
- Votre meublé de tourisme est situé dans une ville appartenant aux départements de la petits couronne parisienne (ex : Val-de-Marne, Haute-Seine, Seine-Saint-Denis)
- La location meublée est localisée dans une des communes de plus de 50 000 habitants, classées en zone tendue.
Pour cela, vous devez compléter le formulaire CERFA n°14004*02 et le transmettre à la mairie de votre commune, service Urbanisme et Habitat. C’est une démarche simple et rapide. Une fois l’autorisation obtenue, votre mairie vous attribuera un numéro de déclaration.
Exception : Si vous souhaitez proposer votre résidence principale en location courte durée, vous êtes exempté de cette procédure de changement d’usage. La location saisonnière ne doit cependant pas excéder 120 jours par an.
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Quelles sanctions en cas de non-déclaration ?
Si vous n’avez pas reçu d’autorisation pour votre activité commerciale ou pour le changement d’usage, vous encourez des sanctions. Notamment une amende pouvant atteindre jusqu’à 5000€ dans une grande métropole comme Paris, Lyon ou Bordeaux.
Vous pourrez également être contraint de procéder à des travaux pour retransformer le local en logement traditionnel sous peine d’une astreinte de 1000€ par m² et par jour.
Autres préconisations à prendre avant de proposer un meublé de tourisme en location
Vous souhaitez faire louer votre appartement ? Vérifiez d’abord que le règlement de copropriété de l’immeuble n'interdit pas une activité commerciale, type location saisonnière. C’est souvent le cas pour les immeubles à «usage d’habitation bourgeoise».
Soyez également sûr que le changement d’usage du logement n’implique pas de compensation. En effet, pour éviter que les locations type Airbnb prennent le pas sur les logements avec bail d’habitation classique, certaines villes obligent les acquéreurs à acheter un local commercial équivalent pour le convertir en appartement / studio.
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