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Airbnb en copropriété : les règles et conditions pour la location courte durée
Les règles d’usage et de destination
Dans le règlement de la copropriété, vous retrouverez les règles d’usage et de destination de l’immeuble. En effet, les propriétaires n’ont pas tous les droits sur leur appartement.
Le Code de la construction et de l’habitation encadre l’usage d’un bien immobilier dans l’article L 631-7a. Parmi les usages réglementaires on retrouve d’une part le logement et d’autre part les autres locaux.
C’est dans l’article R 151-27 du Code de l’urbanisme qu’on retrouve les différentes destinations possibles pour un bâtiment : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activité de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
De plus, la loi du 10 juillet 1965 précise dans l’article 9 que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ».
Ainsi, avant de lancer votre activité de location saisonnière, vérifiez que le règlement de la copropriété ne comporte pas de « clause d’habitation bourgeoise exclusive », auquel cas, activités libérales ou touristiques sont formellement interdites.
Les investisseurs qui achètent un appartement en vue de le louer en meublé touristique privilégient souvent les immeubles à usage mixte plutôt que les lots à usage d’habitation bourgeoise pour être moins contraints par le syndicat de copropriété.
L’accord préalable de la copropriété
Si aucune interdiction ne figure dans le règlement de la copropriété, il est fort probable qu’une petite exigence subsiste : la clause de consentement préalable. Vous devrez alors obtenir l’autorisation unanime ou majoritaire des autres propriétaires de l’immeuble pour proposer votre appartement en location meublée sur Airbnb. Le vote se déroule alors à l’occasion de l’Assemblée Générale de la copropriété.
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Les troubles anormaux pour les copropriétaires
Votre copropriété n’est pas contraignante sur l’usage et la destination de votre bien. Vous pouvez donc mettre en location courte durée votre appartement en votre absence. Cependant, les voyageurs que vous accueillerez ne doivent pas perturber la tranquillité des autres propriétaires, vos voisins. Le respect des parties communes et les nuisances sonores restent de votre responsabilité même durant les locations.
Vos copropriétaires peuvent faire cesser votre activité locative Airbnb s’ils font constater par un huissier de justice les nuisances de vos locataires temporaires. Il est alors préférable de trouver un accord à l’amiable avec le syndicat plutôt que de passer devant la Cour de cassation et interdire officiellement votre activité commerciale et touristique.
Les autres autorisations en dehors de la copropriété
L’accord de la mairie
La location courte durée est de plus en plus encadrée par les pouvoirs publics. Au niveau local, vous devez demander l’autorisation à votre mairie pour :
- Louer votre résidence principale si vous habitez dans une ville en zone tendue comme Paris, Bordeaux, Lyon …
- Louer votre résidence secondaire plus de 120 jours par an - Les limites à la location Airbnb
Le changement d’usage
Les propriétaires qui veulent faire de la location meublée saisonnière avec leur résidence secondaire, doivent faire des démarches pour réaliser un changement d’usage. L’appartement d’habitation se transforme pour devenir un local à usage commercial.
L’accord préalable du syndicat est requis pour lancer la procédure de changement d’usage. Les copropriétaires doivent voter à l’unanimité en votre faveur.
Autre difficulté supplémentaire, dans certaines villes, le changement d’usage pour location saisonnière est contraint par une règle de compensation. C’est-à-dire que pour transformer une habitation en local commercial, il faut transformer un autre local commercial en habitation afin de ne pas créer de pénurie de logements. - Tout savoir sur la réglementation Airbnb à Paris
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Que faire en cas d’interdiction du Airbnb en copropriété ?
Le règlement de copropriété stipule noir sur blanc que les copropriétaires n’ont pas le droit de proposer leur appartement en meublé de tourisme. Est-ce que tous vos espoirs sont perdus pour autant concernant votre projet Airbnb ? Non, il reste une possibilité !
S’il est impossible de contourner l’interdiction, il est possible de modifier le règlement de copropriété à votre avantage en organisant un vote avec chaque copropriétaire.
Cela implique toutefois d’obtenir l’accord unanime de tous les propriétaires de l’immeuble. Cette démarche n’aboutira pas toujours. Cependant, si vous vous entendez bien avec tous vos voisins et que vous présentez votre projet de location meublée avec sérieux, ils peuvent accepter votre requête.
Sachez que si la décision finale est négative, il vous reste encore la solution de la location en bail mobilité - Tout savoir sur le bail mobilité Airbnb
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Réussir sa location Airbnb en copropriété
Les 3 astuces pour éviter les plaintes de la copropriété sur votre activité Airbnb
Précisez le type de séjour
Pour éviter les mauvaises surprises et veiller à la sérénité du voisinage, il faut prendre les choses en main dès le départ. Vous pouvez préciser dès votre annonce Airbnb que votre location s’adresse à des voyageurs calmes. Qu’elle convient donc à des touristes, des travailleurs nomades ou des personnes en quête de vacances tranquilles et reposantes, contrastant avec l’agitation extérieure.
Sélectionner les voyageurs
Autre secret pour que votre location Airbnb en copropriété ne pose aucun souci aux autres propriétaires, choisir attentivement les voyageurs. Ciblez les couples, évitez les groupes trop nombreux, consultez les précédentes évaluations Airbnb des locataires…
Préparer un règlement intérieur
Afin de maintenir des bonnes relations avec les autres résidents, soyez clairs dans votre règlement intérieur (à ajouter dans votre annonce de location ou votre livret d’accueil).
Ainsi, vous pouvez rappeler les règles de bonne conduite en communauté :
- Respecter la propreté les lieux communs
- Être discret lors des allers/venues nocturnes
- Maintenir un volume sonore respectueux (musique, télévision, échanges …)
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Se faire accompagner pour sa location Airbnb en copropriété
La gestion locative Airbnb est une activité chronophage qui nécessite de la disponibilité et des compétences variées. Si vous avez besoin d’aide ou de conseils, vous pouvez vous faire épauler par une équipe de professionnels de la location courte durée.
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La conciergerie HostnFly accompagne les propriétaires dans de nombreuses tâches inhérentes à la location saisonnière :
- Création d’annonce Airbnb
- Photos du logement de qualité professionnelle
- Gestion du calendrier de réservation
- Sélection des voyageurs
- Communication et réponse aux questions
- Accueil et remise des clés
- Ménage et gestion du linge
- Recueil des avis et gestion de la satisfaction client
En complément de toutes ces tâches opérationnelles, HostnFly dispose d’une équipe juridique spécialisée en droit immobilier. Nous pouvons donc vous donner les bons conseils pour lever les freins présents dans le règlement de votre copropriété en nous appuyant sur le droit Français et la jurisprudence.
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