Avant de se lancer dans son projet d’investissement immobilier locatif depuis l'étranger, il est essentiel de connaître les différentes étapes ainsi que les éléments qui permettent de réussir son investissement immobilier depuis l’étranger. Lorsqu’un expatrié souhaite investir dans l'immobilier en France depuis l’étranger, il faut commencer par déterminer son budget. Puis, il faut comparer les différentes options de financement du projet d’investissement, pour ensuite se lancer dans la recherche de la perle rare.
Comment lancer son projet d’investissement immobilier ?
Lorsqu’un expatrié décide de se lancer dans un projet d’investissement immobilier locatif, la première étape est de déterminer son budget. Il est essentiel de se fixer un budget, car cela permettra de mieux cadrer les différents éléments du projet, notamment la recherche, le financement et la négociation par exemple.
Puis, il faudra évaluer le revenu total annuel et le taux d’endettement. Le taux d’endettement se calcule en divisant les mensualités des crédits et des charges fixes par le revenu total, constitué de salaires, de loyers ou autres revenus financiers. Le résultat pourra être multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage. Ce taux ne devrait pas dépasser 35% selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière.
Souscrire à un prêt immobilier en passant par un établissement bancaire peut s’avérer être plus complexe pour un non-résident. Les conditions changent légèrement pour ces derniers. Pour obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%, le montant minimum de crédit est de 150 000 €, la stabilité de l’emploi est importante, et pour les indépendants, les 3 derniers bilans seront requis.
Comment financer son projet d’investissement locatif depuis l'étranger ?
Lorsqu’on parle de financement de projet d’investissement immobilier, on pense évidemment à l’emprunt bancaire. Comme expliqué plus haut, les conditions pour un expatrié peuvent être plus complexes, mais l’obtention de celui-ci n’est pas impossible.
Les non-résidents peuvent également passer par des courtiers, afin d’obtenir de meilleures conditions de prêt immobilier. D’ailleurs, certains courtiers sont spécialisés dans la fiscalité des expatriés. Ils sauront donner des conseils, aiguiller l’investisseur, notamment par rapport aux taux d’intérêts et de la durée d'endettement, qui est de 20 ans maximum pour les non-résidents.
Augmenter le montant de l’apport, avec un minimum à 30% du prix de vente du bien, pourrait augmenter les chances d’obtention d’un crédit immobilier.
Une autre solution pour financer son projet d’investissement immobilier est l’autofinancement. De manière générale, l’autofinancement n’est pas la solution la plus stratégique, car lorsqu’on emprunte, on profite d’un effet de levier. En d’autres termes, ce sont les revenus locatifs qui remboursent le prêt immobilier.
Il faut aussi prendre en compte les budgets minimum par ville. Par exemple, sur Paris, Lyon ou Bordeaux, il faut compter au moins 200.000€ pour l’achat d’un bien immobilier, et pour Marseille un budget minimum de 150.000€ sera nécessaire.
Les différentes étapes d’un projet d’investissement immobilier
Première étape : trouver le bien
La première étape pour concrétiser son projet d’investissement locatif depuis l'étranger est de trouver le bien. Lorsqu’on démarre la recherche, il est essentiel d’analyser les marchés des différentes villes, pour bien comprendre quels biens sont côtés et demandés, quels quartiers sont les plus intéressants. Ce travail d’analyse permettra de faire un bon calcul de rentabilité. Toutefois, cela peut demander du temps et de l’expertise. Les expatriés font souvent appel à un professionnel du secteur.
Une fois que l’investisseur a une idée plus claire de son projet, il peut commencer à visiter des biens. Pour un expatrié, se déplacer en France est chronophage, et surtout coûteux. Les visites virtuelles peuvent être une bonne solution. Sinon, ici aussi, on peut faire appel à des professionnels qui proposent un accompagnement à distance.
Lorsque l’investisseur trouve l’appartement idéal, il faut faire une offre. Attention, pour certains biens, il est déconseillé de trop attendre, car ils partent vite. Et, pour d'autres, à l’inverse, il faut prendre le temps de négocier.
Deuxième étape : choisir le bon dispositif fiscal
Puis, vient la partie fiscalité. Il est important de choisir le bon dispositif fiscal. En général, pour un investissement locatif depuis l'étranger, le dispositif le plus intéressant pour les non-résidents est le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce statut permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Mais, il faut répondre à plusieurs conditions, notamment percevoir un revenu locatif total inférieur à 23.000€. Si ce seuil est dépassé, le propriétaire bascule automatiquement dans le régime de la LMP (Location Meublée Professionnelle).
Pour la déclaration des revenus locatifs, un investisseur en LMNP peut choisir entre le régime micro-bic, qui est l’option la moins intéressante ou le régime au réel. La différence est simple : pour un régime micro-bic, on parle de forfait, c'est-à-dire que les charges, comme les intérêts du prêt immobilier, la taxe foncière ou encore l’achat de fournitures pour le bien, ne sont pas déductibles. Mais, pour compenser cela, un abattement de 50% sera appliqué sur les recettes locatives. Et, à l’inverse, pour le régime au réel, les charges liées au bien en question seront déductibles des revenus locatifs. L’élément qui sait convaincre les investisseurs reste la déduction de l’amortissement du bien immobilier. En effet, l’usure et la perte de valeur d’un bien immobilier peuvent être partiellement déduits sur les recettes de la location en LMNP.
