Réglementation Airbnb à Ajaccio : ce qui a changé dernièrement

Un marché sous tension : pourquoi Ajaccio a décidé d'agir

Le durcissement de la réglementation à Ajaccio ne sort pas de nulle part : la municipalité travaille sur ce dossier depuis 2020, alertée par une progression continue du nombre de meublés de tourisme sur son territoire.

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Les chiffres avancés lors des débats municipaux sur le sujet donnent la mesure du phénomène : selon une déclaration d'un conseiller municipal d'opposition, rapportée par Corse Net Infos le 23 février 2024, la commune compterait environ 3 200 meublés de tourisme pour un parc total d'environ 12 000 logements, soit plus de 8 % du parc locatif ajaccien réservé à la location de courte durée, un taux qui atteindrait 26 % pour les studios et T1, les typologies les plus recherchées par les investisseurs comme par la clientèle touristique. 

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Cette concentration a deux conséquences directement citées par les élus : une pression accrue sur l'accès au logement des habitants, notamment des jeunes actifs et primo-accédants, une priorité inscrite au Plan local d'urbanisme et au Programme local de l'habitat, et une situation de concurrence jugée déséquilibrée avec le secteur hôtelier traditionnel. C'est ce contexte, documenté depuis plusieurs années par la Ville, qui a conduit au vote du nouveau dispositif en conseil municipal le 13 février 2025.

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Pour un propriétaire, comprendre cette origine n'est pas qu'un détail politique : cela permet d'anticiper que la réglementation ajaccienne devrait continuer à se renforcer plutôt que s'assouplir dans les prochaines années, la pression sur le logement restant un sujet suivi de près par la municipalité.

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Pourquoi Ajaccio a pris les devants sur la loi Le Meur

La plupart des communes françaises découvrent actuellement les implications de la loi Le Meur, votée en novembre 2024 pour encadrer plus strictement les meublés de tourisme. Ajaccio, elle, a choisi une autre voie : à la suite du vote du 13 février 2025, la Ville a mis en place, à compter du 5 mai 2025, un dispositif d'enregistrement assorti d'une autorisation préalable de changement d'usage, sans attendre le cadre national.

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L'objectif communiqué par la mairie est double : donner aux loueurs le temps de s'adapter progressivement plutôt que de subir une bascule brutale en 2026, et rééquilibrer le marché entre hébergeurs occasionnels et structures professionnelles. Pour un propriétaire, cette anticipation a un avantage concret : les règles sont déjà connues et stabilisées localement, contrairement à d'autres villes qui découvriront leurs obligations au dernier moment.

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Ce que la réglementation impose selon le statut de votre bien

Les obligations ne sont pas les mêmes selon que le logement constitue votre résidence principale ou secondaire.

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Si votre bien est votre résidence principale, le parcours reste accessible, pas besoin d'autorisation de changement d'usage, mais une déclaration sur le téléservice municipal est indispensable pour obtenir votre numéro d'enregistrement, avec un plafond de 120 jours de location par an.

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Si votre bien est une résidence secondaire, une étape supplémentaire s'impose avant même de pouvoir demander votre numéro d'enregistrement, une demande de changement d'usage doit être déposée en mairie. C'est cette démarche qui structure aujourd'hui le marché de la location courte durée à Ajaccio pour les résidences secondaires, en filtrant les nouveaux entrants.

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Les démarches pour obtenir votre numéro d'enregistrement

Deux étapes distinctes sont à connaître pour louer légalement un meublé de tourisme à Ajaccio aujourd'hui :

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• Le changement d'usage (pour une résidence secondaire uniquement) : une demande à déposer auprès des services municipaux avant toute mise en location.
• L'enregistrement du bien : une formalité qui concerne tous les loueurs, principale comme secondaire, et qui débouche sur la délivrance du numéro à afficher obligatoirement sur chaque annonce publiée en ligne.

Sans ce numéro affiché sur l'annonce, les plateformes sont en principe tenues de refuser ou de retirer la publication, un point de vigilance de plus en plus contrôlé.

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L'échéance nationale du 20 mai 2026 à anticiper

Le dispositif ajaccien ne dispense pas de suivre l'évolution du cadre national. La loi Le Meur prévoit la création d'un registre unique à l'échelle du pays : au plus tard le 20 mai 2026, la plateforme Déclaloc doit centraliser l'ensemble des déclarations de meublés de tourisme en France, avec l'attribution d'un numéro à 13 chiffres pour chaque bien.

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Deux conséquences pratiques pour les propriétaires ajacciens :

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• Le numéro obtenu localement peut probablement être recoupé ou remplacé par ce numéro national, un point à surveiller auprès de la mairie

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• Une autre échéance mérite d'être anticipée dès maintenant : à partir du 1er janvier 2028, les logements classés F au DPE ne pourront plus être proposés à la location touristique (la classe E suivra en 2034), ce qui peut justifier d'engager des travaux de rénovation énergétique en amont plutôt que dans l'urgence.

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Les risques encourus en cas de manquement

Louer sans numéro d'enregistrement affiché, ou sans avoir obtenu l'autorisation de changement d'usage requise pour une résidence secondaire, place le propriétaire hors des clous. Concrètement, cela peut se traduire par le retrait de l'annonce sur les plateformes, une mise en demeure de la mairie, voire des poursuites en cas de manquement répété.

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Ce durcissement progressif rend la gestion en autonomie de plus en plus exigeante en matière de veille réglementaire, ce qui incite un nombre croissant de propriétaires à déléguer la gestion de leur location saisonnière à une conciergerie.

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L'accompagnement HostnFly pour les propriétaires ajacciens

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